Elecciones en Berlín | ¿Qué se vota en el referéndum del 26 de septiembre?

por • 25 septiembre, 2021 • Actualidad, Alemania, Berlín Básico, BERLÍN PRÁCTICO, NoticiasComentarios (0)785

Como ya avanzábamos en el artículo sobre las elecciones del próximo 26 de septiembre, una de las votaciones que se llevarán a cabo en Berlín es un referéndum para determinar si prospera o no la iniciativa popular conocida como “Expropiar Deutsche Wohnen y compañía” (Deutsche Wohnen & Co. enteignen). Este plebiscito necesita un contexto y una explicación que bien sirve para presentar la situación del mercado inmobiliario en Berlín y las posibles soluciones a este problema que la ciudadanía ha solicitado a sus representantes.

Es difícil explicarlo clara y correctamente para un público hispanohablante. En primer lugar, está la barrera del idioma, y en segundo, la de la mentalidad alemana, muy diferente de la nuestra. Sin embargo, por mor a la verdad quisiera presentar aquí las razones que llevaron a la iniciativa popular (Volksbegehren) que nació en abril de 2021 con el nombre de Deutsche Wohnen & Co. enteignen¹:

  1. La combinación de una excesiva presión turística con una inmigración constante a Berlín, lo que elevó drásticamente la demanda de viviendas de alquiler tanto a tiempo parcial como de forma permanente.
  2. Una explosión de indignación ciudadana ante la subida abusiva de los precios en los nuevos alquileres, y una presión constante sobre los existentes para aumentarlos con cualquier excusa: penosas reformas estructurales, aumento de los gastos de comunidad, “arreglo” de ascensores que disfuncionan repetidamente, aislamiento de fachadas que, sin embargo, está subvencionado por el estado, etc.
  3. Decepción ante el fracaso del Mietendeckel (techo de alquileres) que había decretado el Senado de Berlín y que fue rechazado por el Tribunal Constitucional. El argumento era que una ley así no se podía implantar solo en Berlín, sino que tenía que ser válida para toda la República Federal y no solo para un estado.
  4. El deseo de determinados partidos por recuperar la ingente cantidad de propiedades inmobiliarias que eran propiedad comunal de la ciudad —especialmente en Berlín Este, antigua RDA— y que el exalcalde Klaus Wowereit vendió a diversas empresas con el fin de refinanciar la maltrecha economía de Berlín.

La solicitud popular (Volksbegehren) pide que se expropien exclusivamente las grandes inmobiliarias que posean más de 3000 viviendas en Berlín, respetando, sin embargo, las que son de propiedad pública (es decir, del estado de Berlín), comunales de derecho privado, cooperativas que pertenezcan a los inquilinos o sociales, entre ellas las gestionadas por la Iglesia. Se pide también que se cree una Institución de Derecho Público (AöR) sin ánimo de lucro para gestionar las viviendas así adquiridas —se utiliza la palabra “socializadas”— y que se prohíba la reventa de las mismas, añadiendo asimismo que se debe indemnizar por debajo del precio del mercado.

Algunas de las empresas así afectadas que se mencionan en la iniciativa popular serían Deutsche Wohnen, Vonovia, Akelius y Pears Global, aunque seguramente habría muchas más que permanezcan “ocultas”, según un exhaustivo trabajo de periodistas de investigación. En febrero de 2018 el grupo independiente de periodistas CORRECTIV² inició la investigación colectiva ¿A quién pertenece la ciudad?³, en la que podían participar los ciudadanos mediante una plataforma online. Unos meses después se concretaría en algunas ciudades alemanas, como en Múnich en colaboración con la emisora bávara BR, o en Berlín con el diario Tagesspiegel.

Se trataba de que los inquilinos informaran sobre las grandes inmobiliarias de una forma anónima, y cuyo fin sería alcanzar una mayor transparencia en el mercado inmobiliario alemán (y no solo en Berlín). El mercado de alquiler en Alemania es muy amplío, al contrario que en otros países, y se pudo comprobar que las prácticas de estas grandes empresas están causando perjuicios considerables a los que pagan los alquileres:

  • 👉 Las fincas con inquilinos antiguos se administran descuidada y erráticamente (Mietermobbing), hay un abandono negligente del mantenimiento básico de edificios y frecuentes “averías”, por ejemplo, de ascensores en edificios de muchos pisos, el corte o mal funcionamiento del suministro de agua, la deficiente calefacción y hasta la falta de agua caliente en invierno…
  • 👉 Reforma de lujo de apartamentos y pisos destinados a la venta especulativa una vez se ha conseguido desalojar a los antiguos inquilinos.
  • 👉 Subida astronómica de los precios de alquiler para los nuevos inquilinos, alquiler a tiempo a estudiantes o visitantes sin opción a quedarse por el mismo precio más de seis meses o un año, etc.
  • 👉 Fracaso de la política al enfrentar el problema del mercado de la vivienda en Berlín y otras ciudades alemanas.

Expropiación

Como consecuencia de todo esto, en abril de 2021 surgió el debate de la “socialización” (Vergesellschaftung) y, para estimar los costes que pudieran originarse, se pidió al Senado de Berlín que elaborara una lista de las empresas inmobiliarias o propietarios que tuvieran más de 3000 viviendas. Y ahí es donde empezaron los verdaderos problemas. En sendos artículos de CORRECTIV —Los propietarios ocultos⁴ y Lo que no ves, no existe⁵— se pudieron desvelar las prácticas “legales” de grandes grupos inmobiliarios y de particulares con suficientes medios financieros como para comprar “a lo grande” en la ciudad y ocultar su identidad detrás de una compleja telaraña de empresas (Firmengeflecht).

Especialmente significativo es el caso de Pears Global, un grupo perteneciente a una familia escocesa que posee en Berlín más de 3000 viviendas y locales comerciales a nombre de varias “empresas fantasmas” (Briefkastenfirmen) radicadas en Luxemburgo. Se estima en 49 millones de euros los beneficios obtenidos por el grupo Pears el año 2017 en Berlín, pero a la ciudad solo se le pagaron 180 000 euros de impuestos.

Una compleja red de empresas por medio mundo hace posible que los alquileres de Berlín acaben, por ejemplo, en las Islas Vírgenes de la Commonwealth. Aunque, todo hay que decirlo, la familia Pears financia por valor de 20 millones de libras al año proyectos de beneficencia tales como escuelas, atención sanitaria y ayuda al desarrollo en África, por ejemplo.

Falta de transparencia y beneficios

¿Por qué se ocultan estos inversores multimillonarios en paraísos fiscales, cuál es el fin de toda esta “telaraña de firmas” que hace muy difícil averiguar la verdadera propiedad de las viviendas? La razón es muy simple: para evadir impuestos por medios legales.

Las leyes financieras y tributarias de algunos países facilitan el anonimato y la ocultación de la propiedad, lo que es evidente en Alemania. El truco al final es muy sencillo: un banco o un fondo de inversión gestionado por un banco presta dinero a varias de estas “empresas” situadas en uno o varios paraísos fiscales. Este dinero sirve para financiar la compra de ingentes cantidades de viviendas en una ciudad que tenga tirón, como Berlín, y esas viviendas producen beneficios por los alquileres o por la venta —después de presionar a los inquilinos de toda la vida para que se vayan y poder así “renovarlas”—, pero esos beneficios no tributan al fisco local porque han de utilizarse mayormente para pagar los enormes intereses de los créditos que han servido para comprar las viviendas. Al final el beneficio obtenido es mínimo o incluso negativo, y los impuestos que obtiene la ciudad se ven sustancialmente reducidos.

Una práctica de evasión de impuestos que, hay que remacharlo una vez más, es legal dentro del sistema financiero globalizado de hoy en día y que no está en absoluto circunscrita al mercado inmobiliario alemán. Apple, Microsoft y otras empresas norteamericanas con ventas en Europa utilizan la maraña fiscal de los diferentes países de la UE.

En último caso, también en la Unión Europea hay pequeños reductos con legislación lo bastante tolerante como para facilitar las operaciones dudosas (Gibraltar, Luxemburgo, Malta, Liechtenstein, Andorra, etc.) Es también la manera de sobrevivir que tienen estos pequeños países frente a los gigantes que les rodean. Las grandes empresas lo saben y, gracias al potente asesoramiento fiscal y las sofisticadas herramientas tecnológicas de que disponen, pueden operar de manera muy compleja en todo el mundo. Se han propuesto soluciones a este problema tales como el “impuesto mínimo” a todas las transacciones internacionales o la obligación legal de presentar los balances de todas las operaciones realizadas internacionalmente, algo que de momento no es factible.

Ocultación y deudas

Es sabido que las grandes multinacionales se camuflan con diversos nombres en el registro mercantil del país correspondiente para figurar así como “empresas locales”. Estas empresas disimulan sus beneficios frente al fisco del país donde operan con un truco muy simple: deudas. Quien tiene deudas no paga impuestos. Y es que los beneficios obtenidos en ese país se utilizan para pagar los enormes intereses de los créditos. Créditos, por cierto, que han sido canalizados a la compra de viviendas por un par de empresas radicadas en Luxemburgo o en Malta, por ejemplo, a las cuales les ha proporcionado el dinero un consorcio situado en alguna isla caribeña.

Detrás de ese consorcio está el inversor o los inversores que permanecen en el anonimato y que, en el fondo, se pagan a sí mismos los intereses de sus propias deudas, evitando contribuir al fisco del país donde realizan sus operaciones de inversión. Genial: deberse dinero a sí mismo. Es cierto que un país podría obligar a registrar el último (y auténtico) propietario de una compañía o de una cadena de empresas, como se hace, por ejemplo, en Dinamarca, pero muchos países tienen buenas razones para ocultar esas conexiones.

¿De dónde viene el dinero y cómo produce más dinero?

Todo esto parece bastante lógico, pero ¿quién está detrás de estas empresas fantasmas en paraísos fiscales? A menudo inversores multimillonarios como los Pears u otros que utilizan estratagemas legales para disimular el origen del dinero que llega al mercado inmobiliario alemán. Podría incluso sospecharse que llega dinero obtenido por medios ilegales, lo que comúnmente se llama “lavar dinero”. Se estima en 100 000 millones de euros el dinero negro que “se lava” anualmente en Alemania y que proviene mayormente del tráfico de estupefacientes, del contrabando y de delitos a la propiedad.

Existen sofisticados mecanismos para “mezclarlo” convenientemente con el dinero proveniente del capital legal y poder invertirlo. Uno de ellos son los “fondos de inversión inmobiliario cerrados” (Geschlossener Immo-Fonds), otros son las “acciones al portador” (Inhaberaktien) y otra manera son las empresas alemanas radicadas fuera del territorio nacional. Es conocido el caso de Suiza, que tiene muy buenas razones para no pertenecer a la Unión Europea, pero a menudo se subestima el papel de los Estados Unidos de América como “paraíso fiscal” para todo aquel que no sea ciudadano norteamericano. Las cuentas abiertas por extranjeros en algunos estados USA (Delaware) mantienen un estricto anonimato y los bancos no están obligados a revelar el nombre de sus clientes a otros países —a menos que haya una orden internacional de la Interpol o del FBI–.

Incomunicación

Casas que nunca se han visto, inquilinos que no se conocen, propiedades que permanecen en el más absoluto anonimato y que producen beneficios sin la más mínima molestia. El inquilino no puede contactar en ningún caso con la propiedad, sino que toda la comunicación se produce a través de terceros, mediante empresas especializadas en administración de la propiedad que, por supuesto, se deben a quien les paga.

Los periodistas, al tratar de ponerse en contacto con alguna de estas empresas, han recibido la callada por respuesta. El inquilino tiene pocas probabilidades de salir airoso en un pleito, aunque se apoye en colectivos o utilice un seguro de abogados. Los letrados a menudo se encuentran desbordados por la cantidad de demandas, que en muchos casos se resuelven “amistosamente” mediante una mínima indemnización legal.

El estado del bienestar

Los alemanes, al final, están preocupados por el dinero que se le escapa de las manos al Estado, que se supone invertirá para el bien común mediante los presupuestos anuales que se aprueban en el Parlamento. También hay que decir que no siempre es así (lo del “bien común”), porque ciertamente no todos los estados tienen el nivel de transparencia que Alemania, aunque con eso no quiera decir que aquí no haya ninguna corrupción.

El debate se plantea entre la iniciativa pública y la privada, pero para que esta última tenga credibilidad no debería nunca perjudicar los intereses de los más humildes, que suelen ser los más indefensos. De repente, el tema de las grandes inmobiliarias se ha vuelto político: “El tema se ha cargado de emocionalidad, en parte también porque los excesos y la avaricia de algunos especuladores amenazan con afectar a todo el sector”. Habría que considerar también el desprestigio que sufren muchos arrendadores privados, pequeñas empresas inmobiliarias, sociedades cooperativas o propiedad comunal compartida. No se puede meter a todo el mundo en el mismo saco.

Todo esto afecta al debate sobre las grandes propiedades inmobiliarias en Berlín, puesto que es muy difícil establecer un inventario de las reales. Es decir, la falta de transparencia vacía de contenido el derecho a conocer la propiedad y por tanto saber cómo se debe distribuir la carga tributaria del Estado. ¿A quién, por tanto, se debería expropiar, solo a las grandes empresas inmobiliarias alemanas que operan a la luz pública a pesar de que luego busquen optimizar sus beneficios? El Senado de Berlín argumenta, con razón, que una indemnización masiva tan solo a esas empresas generaría un endeudamiento monstruoso de la ciudad y una difícil gestión de las propiedades inmobiliarias adquiridas. Una razón por la que ha crecido la desconfianza de la ciudadanía es que se sabe muy poco, ya que la legislación alemana facilita el anonimato de los inversores, que disimulan a veces propietarios ocultos en paraísos fiscales.

Referéndum

Ciertamente parece que los políticos se hubieran percatado de la gravedad del problema y quisieran adelantarse al resultado del plebiscito con un gesto de generosidad: El 17 de septiembre el Senado de Berlín recompró oportunamente cerca de 15 000 viviendas a Deutsche Wohnen y Vonovia, y planea comprar otras muchas a fecha de 23 de septiembre, a tres días de las elecciones. Los socios en la coalición de gobierno se han soliviantado, y acusan de falta de transparencia en la operación.

En todo caso, está servida la lucha electoral por la nueva composición de la Cámara de Representantes. Afortunadamente, los alemanes son bastante tranquilos, aunque Berlín no sea precisamente la joya de la corona. Sea cual sea el resultado del plebiscito, tan solo el hecho de que se haya planteado y haya llegado a referéndum dice mucho de esta ciudad y del espíritu que la anima.

A continuación se adjunta una traducción de la comunicación oficial del Senado de Berlín sobre la pregunta de la votación:

Comunicación oficial para el plebiscito el 26 de septiembre de 2021 (Amtliche Mitteilung zum Volksentscheid)

Acerca de una resolución para que el Senado (de Berlín) redacte un proyecto de ley para la socialización de viviendas pertenecientes a las mayores empresas inmobiliarias

Instrucciones generales de la directora de elecciones del Estado Federal de Berlín

El plebiscito, que tendrá lugar el domingo 26 de septiembre, tiene como base la iniciativa popular que ha prosperado acerca de una resolución para que el Senado elabore un proyecto de ley con el fin de socializar viviendas pertenecientes a grandes compañías inmobiliarias.

La Cámara de Representes de Berlín no ha aceptado el proyecto de resolución presentado por la iniciativa popular. Por lo tanto, de acuerdo con el artículo 64, párrafo 4 de la Constitución de Berlín, tiene que someterse a referéndum la aprobación de dicha resolución.

En este folleto se publica, de acuerdo con el artículo 32, párrafo 4 de la Ley Electoral, por un lado el texto del proyecto de resolución sobre el que se votará junto con los argumentos completos de la entidad representante de la iniciativa popular (Iniciativa de expropiación a Deutsche Wohnen & Co.), por otro lado los argumentos del Senado y de la Cámara de Representantes.

De acuerdo con las regulaciones electorales, en este folleto informativo se presentan —con la misma tipografía y formato— en el lado izquierdo los argumentos de la entidad representante de la iniciativa popular; en el lado derecho, los argumentos de la Cámara de Representantes y el Senado de Berlín.

La Cámara de Representantes de Berlín no ha adoptado ninguna postura hasta el momento de la publicación de este folleto por haberse redactado en periodo vacacional de los parlamentarios. Por lo tanto, las páginas correspondientes a esta comunicación oficial se presentan en blanco.

Tanto la entidad representante de la iniciativa de popular como el Senado de Berlín son responsables en exclusiva de los textos que aparecen aquí.

Por lo tanto, diríjanse por favor directamente al responsable de la correspondiente aportación textual en el caso de que tengan preguntas, sugerencias o quieran ejercer su derecho a crítica. Al final de este folleto encontrarán datos de contacto, así como la posibilidad de ampliar la información.

Pregunta en la papeleta de votación

Se votará sobre el proyecto de resolución que se publicó el 6 de agosto de 2021 en el Boletín de Berlín y cuyo contenido se puede resumir como sigue.

Se exige al Senado que ponga en marcha todas las medidas para convertir propiedades inmobiliarias en bien común:

  • 👉 Socialización de las existencias de cualquier compañía inmobiliaria privada que supere las 3000 viviendas en el Estado Federal de Berlín. Se exceptúan las empresas de propiedad pública, sociedades comunales de derecho privado para la construcción de viviendas y propiedades que pertenezcan colectivamente a los inquilinos.
  • 👉 Administración de las existencias mediante una Institución de Derecho Público (AöR) sin ánimo de lucro que estuviera orientada al bien común.
  • 👉 Las viviendas que pasaran así a propiedad comunitaria deberían ser administradas con una participación mayoritaria y democrática del personal de plantilla, inquilinos y municipio.
  • 👉 Prohibición de reprivatizar estas existencias de viviendas en los estatutos de la Institución de Derecho Público (AöR).
  • 👉 Pago de una indemnización muy por debajo del valor comercial a las empresas inmobiliarias afectadas.

PREGUNTA DE LA VOTACIÓN:

¿Aprueba este proyecto de resolución?

SÍ / NO

Resultado de la iniciativa popular

El proyecto de resolución se aceptará como decisión popular (Volksentscheid) cuando voten afirmativamente la mayoría de los participantes, así como al menos un cuarto de los representantes con derecho a voto de la Cámara de Berlín.

En internet se publican otras informaciones sobre el desarrollo de la iniciativa popular: www.berlin.de/wahlen

¹ Expropiar a Deutsche Wohnen & Co.
² www.correctiv.org
³ Wem gehört Berlin?
 Die geheimen Eingentümer (31.05.2019)
Ich habe nicht, was du nicht siehst (15.07.2020)

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