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Mietendeckel, la ley que controla los precios del alquiler en Berlín

por • 19 marzo, 2021 • Actualidad, Alemania, Berlín Práctico, BERLÍN PRÁCTICO, Burocracia, ImprescindiblesComentarios (0)3108

“Feliz es aquel que, siendo rey o súbdito, encuentra paz en su hogar”, dejó escrito Wolfgang von Goethe en su obra trágica Ifigenia en Tauríde. En Berlín cada vez resulta más difícil seguir la máxima goethiana: el precio por metro cuadrado en los nuevos contratos de alquiler se ha duplicado en diez años, hasta llegar a unos 11,50 euros. El Gobierno regional de Berlín reaccionó en 2020 con una discutida ley de restricción de precios del alquiler conocida como Mietendeckel. Aquí explicamos su funcionamiento y cómo es posible que los tribunales anulen la ley.

La ley conocida como Mietendeckel (literalmente “tapadera de los alquileres”) entró en vigor el 23 de febrero de 2020. La ley regula y limita los precios del alquiler de forma directa y se aplica únicamente en Berlín, ya que la vivienda y el alquiler de la misma son competencia de los estados federados desde 2006, o así lo entienden los legisladores berlineses. La ley debería estar en vigor durante cinco años y comprende cuatro áreas:

  1. Congelación de los precios del alquiler y de las subidas del alquiler.
  2. Limitación de la subida del alquiler tras una renovación.
  3. Limitación de la subida del alquiler tras el cambio de inquilino o tras firmar un nuevo contrato de alquiler.
  4. Bajada retroactiva del precio del alquiler de precios considerados abusivos. Esta es, sin duda, la parte más controvertida de la ley, pues afecta a contratos vigentes.

La nueva norma se aplica al 90 % de las viviendas en alquiler de Berlín (1,5 millones de viviendas), aunque quedan excluidas las viviendas construidas a partir de 2014 con el propósito de no desincentivar la inversión privada en construcción de viviendas. Se excluye también la vivienda social y las viviendas rehabilitadas con dinero público.

Este cambio legislativo no ha gustado nada a varios sectores empresariales y políticos, que han presentado demandas de inconstitucionalidad ante el Tribunal Constitucional Federal de Alemania (Bundesverfassungsgericht). Se espera que el tribunal decida sobre estas demandas en la primera mitad de 2021, antes del final de la primavera.

👉 CONSEJO PREVIO:
Si ya te han bajado el alquiler como consecuencia de la aplicación del Mietendeckel, o si te reducen el alquiler tras constatar que tu vivienda se ve afectada por la ley, recomendamos fervientemente no gastar el dinero de la bajada del alquiler mensual, sino ahorrarlo —quizás en una cuenta separada, para mayor comodidad—. Y es que es posible que la ley sea declarada inconstitucional esta primavera y uno podría verse en la obligación de devolver el dinero.

Así funciona el Mietendeckel: congelación del alquiler

En primer lugar, los alquileres afectados por la ley —casi cualquier vivienda construida antes de 2014— se congelan de forma retroactiva al precio que tenían el 18 de junio de 2019. Este nivel se mantiene, como mínimo, hasta el 31 de diciembre de 2021. Más adelante se explicará cómo se puede, en muchos casos, reducir el alquiler.

En caso de que se haya sufrido una subida del alquiler después del 18 de junio de 2019, se pueden hacer dos cosas, según recomienda la asociación de inquilinos Berliner Mieterverein:

  1. Seguir pagando el alquiler que se abonaba a 18 de junio de 2019 y guardando el dinero que se ahorra por no aplicar la subida. Se recomienda avisar a los caseros de la aplicación de la ley del Mietendeckel.
  2. Pagar el nuevo alquiler aumentado y exigir a los caseros, fijando un plazo breve, que confirmen el nivel del alquiler a fecha de 18 de junio de 2019, que es el máximo que se podría pagar. Se debe en este caso avisar al Bezirksamt del distrito correspondiente que examine el alquiler, ya que llegado el caso podrían multar a los propietarios de la vivienda. De todos modos, los juzgados aún tienen que determinar si la diferencia cobrada de más entre el 18 de junio de 2019 y la entrada en vigor de la ley el 23 de febrero de 2020 se devuelve o no.

Finalmente, a partir de 2022 y hasta 2025 los alquileres solo podrán subir en un nivel próximo a la inflación en Alemania y nunca superando un máximo anual del 1,3 %.

Cómo afecta el Mietendeckel a los contratos de alquiler nuevos

Los contratos de alquiler nuevos tienen que mantener el precio que se pagaba por la vivienda el 18 de junio de 2019. Se evitarían así las habituales subidas drásticas del alquiler entre un inquilino y el siguiente.

Sin embargo, en caso de que ese precio anterior del alquiler esté por encima del marcado por la tabla de referencia de precios establecida en la ley, entonces rige el valor de la tabla (entre los 3,92 y los 9,80 euros por metro cuadrado, ver tabla más abajo). Se permite un margen de un euro más por metro cuadrado si la vivienda ha sufrido una reforma de importancia y otro euro más en caso de que las calidades de la vivienda sean muy modernas.

Al firmar un nuevo contrato, los caseros están obligados a comunicar el precio del alquiler vigente el 18 de junio de 2019 y, además, el precio máximo según la ley (que sería o bien el existente o el de la tabla de referencia, si el existente fuese más alto que este último).

Mietendeckel y subidas del alquiler por reforma

Las subidas al alquiler tras una reforma se limitan a un euro por metro cuadrado y son solo posibles si están orientadas a la eficiencia energética, eliminar barreras arquitectónicas o por imperativo legal.

Bajadas del alquiler gracias al Mietendeckel de Berlín

Esta es la madre del cordero de la legislación. A partir del 23 de noviembre de 2020, nueve meses después de la entrada en vigor de la ley, los valores máximos de precios del alquiler fijados en la tabla de referencia se comenzaron a aplicar en los contratos existentes, con un margen del 20 %. O sea, se bajó de forma retroactiva y “automática” el alquiler de cientos de miles de viviendas.

La fórmula que se aplica es la siguiente:

👉 Se toma como punto de partida el valor de referencia en la tabla, atendiendo al año de construcción de la vivienda y de si dispone de un cuarto de baño y calefacción central.

👉 Se resta 0,28 euros por metro cuadrado a las viviendas con “mala ubicación” o 0,09 euros por metro cuadrado para las de “ubicación regular”. Se sube 0,74 euros por metro cuadrado para las viviendas en “buena ubicación”.

👉 Se suma 1 euro por metro cuadrado si ha sido reformada recientemente.

👉 Se suma 1 euro por metro cuadrado si tiene un equipamiento realmente moderno. Para ello, debe cumplir tres de estos cinco requisitos: ascensor sin barrera arquitectónica, cocina equipada completa, equipamiento para baño de alta calidad, revestimiento del suelo de alta calidad en la mayoría de habitaciones y un consumo energético menor a 120 kWh/m2).

👉 Se multiplica la suma que obtengamos por 1,2 ya que solo se permite una desviación máxima del 20 % por encima del nivel de referencia.

👉 El precio obtenido es el precio máximo que se debe pagar por metro cuadrado. Muy importante: este precio es el Kaltmiete o alquiler neto, sin contar los gastos adicionales o Nebenkosten, que se mantienen.

En caso de duda, se recomienda utilizar la herramienta de cálculo del Mietendeckel que facilita la asociación de inquilinos Berliner Mieterverein, disponible en alemán y en inglés.

Qué hacer si nuestros caseros incumplen la ley

En este caso, hay dos opciones posibles. En primer lugar, se debe hacer un requerimiento escrito a la persona o empresa propietaria de nuestra vivienda para que aplique el Mietendeckel.

Si no responden o rechazan la bajada del alquiler —a veces, con argumentos aparentemente convincentes—, se debe informar a la autoridad competente, la Senatsverwaltung für Stadtentwicklung und Wohnen (el equivalente a una Concejalía de Urbanismo). Además, se puede demandar al casero ante el juzgado de primera instancia del distrito (Amtsgericht) y exigir la devolución del dinero pagado de más por el alquiler.

La segunda opción es reducir el alquiler hasta el máximo establecido en la ley y ahorrar la diferencia. Si los caseros no reconociesen esta bajada, deberían demandar a los inquilinos y exigir el pago. Mientras que la ley esté en vigor y no sea tumbada por el Tribunal Constitucional alemán, es muy difícil que se pueda anular el contrato argumentando impago.

En caso de duda sobre cómo proceder, es aconsejable hacerse socia o socio de la Berliner Mieterverein para recibir asesoramiento legal sobre cada caso concreto.

El plan B: Mietpreisbremse

Lo cierto es que ya existe una ley federal de regulación de los alquileres en Alemania bastante restrictiva. Se trata de la llamada Mietpreisbremse (freno al precio del alquiler), en vigor desde 2015 y con total reconocimiento legal. Esta ley, desconocida por muchos inquilinos en Berlín, ya limitaba las subidas del precio del alquiler.

La Mietpreisbremse establece limitaciones al precio del alquiler en Berlín para cualquier nuevo contrato firmado a partir del 1 de junio de 2015 en Berlín. La ley establece unos niveles medios de precio del alquiler específicos (Mietspiegel) para cada zona de Berlín, y un contrato nuevo de alquiler solo puede superar un 10 % este nivel. En esta página se puede consultar qué nivel del Mietspiegel afecta a tu vivienda, si bien el cálculo es algo complejo.

El problema de la Mietpreisbremse

En caso de que se esté pagando demasiado, es el inquilino quien ha de demandar a la empresa o persona propietaria de la vivienda, en un proceso judicial que puede durar bastantes meses. Esto provoca que muchos inquilinos o bien no conozcan la ley o bien crean demasiado complejo el proceso de reducción del alquiler. Pierden, sin embargo, la oportunidad de reducir su alquiler y de que se les devuelva el dinero cobrado de más, que puede en algunos casos sumar varios miles de euros.

Por ello se recomienda informarse a través de la Berliner Mieterverein sobre cómo proceder. Por otro lado, existen empresas de abogados especializados en la aplicación del Mietpreisbremse, que se ocupan de la demanda y solo cobran por sus servicios en caso de ganar. Bastante conocido es el portal wenigermiete.de, pero por supuesto recomendamos comparar y elegir la representación legal que más convenga según el caso particular.

Texto de Juanfran Álvarez para Berlín Amateurs © marzo de 2021
Foto de portada: Heye Jensen para Unsplash

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