Los Mieteinnahmen (ingresos generados por alquiler) se gravan como Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung (ingresos por alquiler y arrendamiento) utilizando tu Steuersatz (tasa impositiva personal). En este artículo te explicamos los aspectos clave que debes tener en cuenta a la hora de hacer tu declaración y pagar el impuesto sobre la renta en Alemania.
¿Qué son los ingresos por alquiler y arrendamiento?
Según el artículo 21 de la Einkommensteuergesetz – EStG (Ley del Impuesto sobre la Renta), los ingresos por alquiler y arrendamiento incluyen los beneficios obtenidos por:
- Alquiler y arrendamiento de bienes inmuebles, como edificios, partes de edificios, terrenos, barcos y derechos equivalentes a la propiedad (por ejemplo, derechos de edificación). Esto también incluye el alquiler o subarriendo de una casa, apartamento, habitación, vivienda vacacional, etc.
- Alquiler y arrendamiento de bienes muebles de negocio (por ejemplo, equipo técnico, herramientas, máquinas o vehículos).
- Transferencia temporal de derechos de autor (literarios, artísticos y comerciales).
- Venta de cuentas por cobrar de intereses por alquiler y arrendamiento (Zinsforderungen).
Nota: Las Kautionen (fianzas o depósitos de seguridad) de los inquilinos no se consideran ingresos por alquiler mientras no se haga uso de ellas.
¿Cómo se gravan los ingresos por alquiler?
Los ingresos por alquiler y arrendamiento son uno de los siete tipos de ingresos sujetos al impuesto sobre la renta en Alemania. Los impuestos se aplican sobre estos ingresos de la misma manera que sobre el salario tradicional o los ingresos por cuenta propia. En tu declaración de impuestos, estos ingresos se introducen en el Anexo V (Anlage V).
En la legislación tributaria alemana, los ingresos por alquiler se clasifican como Überschusseinkünfte (ingresos excedentes) y no como Gewinneinkünfte (ingresos por ganancias). Esto significa que se tributa por el excedente que queda después de deducir los gastos vinculados a la actividad, es decir, los Werbungskosten (gastos de trabajo o mantenimiento). Los ingresos por alquiler no solo consisten en la Kaltmiete (alquiler neto) o la Pacht (arrendamiento), sino también en los Nebenkosten (gastos de suministros o servicios) que paga el inquilino. Como el propietario no puede quedarse con el dinero de los suministros, estos se introducen como gastos deducibles en la declaración.
La cantidad de alquiler que cobras juega un papel importante a la hora de deducir gastos:
- Si el alquiler es inferior al 50 % de los precios medios locales, se considera un alquiler parcialmente gratuito y los gastos solo se podrán deducir de forma proporcional.
- Si el alquiler supera el 66 % de los precios locales, se asume directamente la intención de generar ingresos y puedes deducir los gastos en su totalidad.
- Si está entre el 50 % y el 66 %, Hacienda aplicará una Totalüberschussprognose (pronóstico total de excedentes) para verificar si realmente tienes intención de obtener beneficios a largo plazo.
Además, por el Zuflussprinzip (principio de devengo), los ingresos por alquiler se gravan en el mismo año en que se reciben en tu cuenta. Excepción: si recibes el alquiler de enero hasta 10 días antes de que acabe el año actual (por ejemplo, el 28 de diciembre), se contabilizará para el año nuevo al que pertenece económicamente.
¿Qué gastos se pueden deducir?
Cualquier coste en el que incurras para poder alquilar la propiedad puede reclamarse como Werbungskosten (gastos deducibles). Estos incluyen: costes de adquisición, depreciación del inmueble, costes de funcionamiento (suministros), intereses de la hipoteca, gastos de renovación y reparaciones, entre otros.
¿A cuánto asciende el impuesto sobre el alquiler?
Todos los contribuyentes en Alemania (incluidos los propietarios privados) cuentan con un Grundfreibetrag (asignación básica libre de impuestos) diseñado para garantizar el Existenzminimum (nivel mínimo de subsistencia). Solo los ingresos totales que superen esta barrera estarán sujetos a impuestos. En 2022, el límite libre de impuestos fue de 10.347 euros y en 2023 subió a 10.908 euros (esta cifra se actualiza al alza cada año). Esta cantidad se duplica si presentas una declaración conjunta con tu cónyuge.
El impuesto exacto a pagar dependerá de tu Steuersatz (tasa impositiva individual). Esta tasa se aplica sobre tu zu versteuerndes Einkommen (ingreso imponible), que es lo que queda de tus ingresos totales tras restar las deducciones. El sistema fiscal alemán es progresivo: la tasa impositiva inicial ronda el 14 % y va aumentando hasta alcanzar el tipo máximo del 42 % para rentas altas.
¿Cuándo se deben pagar impuestos por el alquiler?
Deberás rendir cuentas en tu declaración anual del año en el que el dinero entró en tu cuenta. Sin embargo, empleados o pensionistas con ingresos por alquiler muy bajos pueden beneficiarse del Härteausgleich (compensación por dificultades):
La ley permite obtener Nebeneinkünfte (ingresos extra) de hasta 410 euros al año totalmente libres de impuestos. Si tus ingresos extra se sitúan entre 410 y 820 euros, se gravan a una tasa reducida. Por ejemplo: si ingresas 620 euros de un alquiler anual, Hacienda resta esa cifra al límite de 820 euros. Como resultado, 200 euros quedan libres de impuestos y solo tributas por los 420 euros restantes. (Ojo: en las declaraciones conjuntas de matrimonios, este límite de 410 euros no se duplica).
Límites para subarriendos temporales (Airbnb y similares)
Si alquilas temporalmente tu propia casa o una habitación, se aplica una Freigrenze (límite de exención) algo superior: 520 euros al año. Este límite aplica tanto si eres el propietario como si eres inquilino y estás subarrendando con permiso. Si ganas menos de 520 euros, es libre de impuestos; pero si te pasas un solo euro, tendrás que tributar por la cantidad total. En este caso, también puedes deducir los gastos asociados, como las comisiones de la plataforma o los muebles comprados para la habitación.
Alquilar como afición (Liebhaberei)
Si el Finanzamt determina que no tienes una intención real de generar ingresos con tu alquiler a largo plazo, puede clasificar tu actividad como Liebhaberei (afición o hobby). En ese caso, los pequeños ingresos generados no tributarán, pero a cambio tampoco podrás deducirte ninguna pérdida ni gasto de mantenimiento. Por lo general, Hacienda asume que los contratos de arrendamiento indefinidos o aquellos donde el alquiler supone al menos el 66 % del precio de mercado no son un hobby, sino un negocio real.
¿Tienes ingresos por alquiler y necesitas declararlos?
Rellenar el Anexo V (Anlage V) puede ser un dolor de cabeza si no dominas el alemán fiscal. Con herramientas online como wundertax, puedes hacer tu declaración de forma guiada en inglés o alemán sencillo, introduciendo tus Mieteinnahmen y deduciendo todos los gastos permitidos sin miedo a equivocarte.
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