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Grundsteuererklärung y la reforma del impuesto sobre la propiedad en Alemania

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La implementación de la nueva reforma del impuesto sobre la propiedad (Grundsteuerreform) ha comenzado: la resolución de esta reforma se tomó en 2019 y entrará en vigor el 1 de enero de 2025. En este artículo, cubriremos las preguntas más importantes relacionadas con esta decisión: ¿qué deben hacer los propietarios ahora? ¿Por qué la reforma afecta también a los inquilinos? Lo explicamos con detalle a continuación.

Declaración de impuestos sobre la propiedad (Grundsteuererklärung)

En 2022, cualquier persona que posea una propiedad en Alemania deberá presentar de forma independiente información sobre su propiedad a su oficina de impuestos local en forma de Grundsteuererklärung.

La fecha de corte del 1 de enero de 2022 determina la información que debe declararse en esta declaración de impuestos. La declaración para determinar el valor fiscal de su propiedad (Erklärung zur Feststellung des Grundsteuerwerts) debe enviarse electrónicamente de acuerdo con la Bewertungsgesetz (Sección 228, Párrafo 6 de la Ley de Valoración).

La fecha para enviar la declaración de impuestos sobre la propiedad en Alemania es entre el 1 de julio y el 31 de octubre de 2022.

¿Qué es el impuesto a la propiedad?

Además del impuesto comercial (Gewerbesteuer), el impuesto sobre la propiedad es una de las fuentes de ingresos más importantes para los municipios: los propietarios pagan el impuesto sobre la propiedad directamente a la ciudad o al municipio. El dinero obtenido de esto se utiliza para financiar la infraestructura respectiva y cosas como renovación de escuelas, guarderías, bibliotecas, ampliación de carreteras, puentes, carriles bici, etc.

El impuesto a la propiedad se aplica a todos los tipos de terrenos, estén desarrollados o no. Todos los propietarios de parcelas en Alemania (ya sean particulares o empresas) deben pagar impuestos sobre su propiedad en cuotas trimestrales el 15 de febrero, el 15 de mayo, el 15 de agosto y el 15 de noviembre de un año determinado. Parte de este impuesto a menudo se transfiere a los inquilinos de edificios residenciales y se puede encontrar en su factura anual de servicios públicos (Nebenkostenabrechnung).

En 2025, será posible averiguar si nuestro caso particular sufrirá un aumento o una disminución en los pagos de impuestos sobre la propiedad, ya sea como propietario o como inquilino.

¿Por qué hay una reforma del impuesto de la propiedad?

Actualmente, el importe del impuesto sobre bienes inmuebles de una propiedad determinada se calcula en función de tres factores, por lo que el valor estándar de tasación es de particular importancia.

1. El valor estándar (Einheitswert)

La oficina de impuestos asignó a cada terreno un valor estándar de acuerdo con varios factores. Algunos de estos factores incluyen el tipo de edificio, la antigüedad del edificio y el uso del edificio. El valor estándar evaluado proporciona información sobre el valor fiscal de la propiedad y determina fundamentalmente cómo de alto es el impuesto a la propiedad para los propietarios en Alemania.

2. Tasa federal básica (Steuermesszahl)

El valor estándar de tasación se multiplica por la tasa federal básica para determinar el monto de la tasación fiscal. La tasa federal básica es uniforme en toda Alemania y asciende al 2,6 – 6 por mil (Alemania Occidental) o al 5 – 10 por mil (Alemania Oriental) del valor tasado.

3. Tasa de evaluación individual (individuelle Hebesatz)

Las tasas de evaluación individual son determinadas por el propio municipio. La tasa de evaluación de bienes inmuebles y terrenos (Grundsteuer B) es significativamente más alta que la tasa de evaluación de activos/operaciones agrícolas y forestales (Grundsteuer A), especialmente en las grandes ciudades.

Estos tres factores enumerados se multiplican para obtener el impuesto a la propiedad que se debe en un terreno determinado. Sin embargo, recientemente, el Tribunal Constitucional Federal (Bundesverfassungsgericht) dictaminó que el valor de evaluación estándar es inconstitucional.

Esto se dictaminó porque el impuesto a la propiedad se calculó utilizando los mismos valores estándar durante décadas: en Alemania Oriental, los valores estándar se establecieron en 1935 y en Alemania Occidental, se establecieron en 1964. Aunque han pasado muchos años, todavía sirven como una base para calcular el impuesto a la propiedad hoy en día, lo que significa que muchos valores están completamente desactualizados.

¿Cuál es el objetivo de la reforma del impuesto sobre la propiedad en Alemania?

Los valores de las ubicaciones residenciales y las condiciones de uso han cambiado drásticamente desde que se establecieron los valores estándar en 1935 y 1964. Como resultado, un propietario en un área residencial de alta demanda podría pagar un impuesto a la propiedad significativamente menor que el propietario de una propiedad comparable en una ubicación similar. Esto ha llevado a una desigualdad que en repetidas ocasiones ha dado lugar a disputas legales.

Por esta razón, el sistema actual fue declarado inconstitucional el 10 de abril de 2018, ya que viola el principio de igualdad consagrado en la Ley Fundamental (Grundgesetz). El objetivo de la reforma del impuesto a la propiedad es hacer que el cálculo del impuesto a la propiedad sea más justo con la ayuda de la nueva legislación. En el futuro, el impuesto a la propiedad se basará en el valor real de una propiedad. Esto incluye no solo su tamaño y año de construcción, sino también su ubicación.

La reforma del impuesto a la propiedad también introduce la tasa de tasación para propiedades no desarrolladas pero listas para construir (Grundsteuer C) a fin de dificultar la especulación específica de la tierra y alentar a los propietarios a construir.

¿Cómo realizar la Grundsteuererklärung antes de que acabe el plazo?

Como todo tramite burocrático en Alemania, realizar la declaración de impuestos sobre la propiedad se puede hacer de varias maneras. Unas implican más dificultades que otras, sobre todo si no se domina el idioma alemán.

Las opciones para realizar la Grundsteuererklärung en Alemania están disponibles a través de la página oficial Elster, a través de un asesor fiscal o a través de las apps que simplifican el proceso e incluso ofrecen el servicio en inglés. Este es el caso de germantaxes, que ha desarrollado una herramienta extra y simplificada (de pago único) para rellenar este formulario a través de su plataforma 👉 código de descuento al final de este artículo.

Presentar una declaración de impuestos sobre la propiedad

El impuesto a la propiedad se calculará con base en los valores estándar existentes hasta finales de 2024. A partir de enero de 2025, se calcularán en base a los nuevos valores. Los propietarios de negocios inmobiliarios y agrícolas/forestales deben tomar medidas ahora para determinar el valor de su propiedad.

Para hacer esto, han de presentar una declaración de impuestos sobre la propiedad (Grundsteuererklärung) o una declaración de tasación (Feststellungserklärung) ante la oficina de impuestos. Recibirán toda la información y los datos necesarios al respecto por escrito de las autoridades fiscales a partir de mayo de 2022.

Esta es la información requerida para propiedades residenciales:

  1. Ubicación de la propiedad
  2. Tamaño de la propiedad
  3. Valor estándar de la tierra (Bodenrichtwert)
  4. Tipo de edificio
  5. Área habitable
  6. Año de construcción

¿Cuál es la fecha límite para entregar la declaración de impuestos sobre la propiedad (Grundsteuererklärung)?

Las normas de la reforma del impuesto sobre la propiedad no son uniformes en todo el país. Por ejemplo, en Baviera y Baden-Württemberg, han hecho uso de la llamada “cláusula de apertura” que les permite emitir sus propias regulaciones sobre impuestos a la propiedad y que podrían desviarse del modelo federal.

En cambio, este se aplica a todos los estados federales: la declaración de impuestos sobre la propiedad (Grundsteuererklärung) o la declaración de tasación (Feststellungserklärung) ha de ser recibida por la oficina de impuestos local antes del 31 de octubre. La oficina de impuestos local está determinada por el distrito en el que se encuentra la propiedad. Luego determinarán el nuevo valor del impuesto sobre la propiedad y le enviarán al propietario un aviso de valor del impuesto sobre la propiedad (Grundsteuerwertbescheid).

Importante: si no cumple con este plazo, es posible recibir una multa por retraso (Verspätungszuschlag).

En colaboración con Germantaxes, desde Berlín Amateurs tenemos la suerte de ofrecer un descuento especial de 10 euros a aquellos lectores de Berlín Amateurs que realicen su Grundsteuererklärung utilizando el siguiente código: BERLINAMATEURS

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