Grundsteuererklärung: Todo sobre la reforma del impuesto sobre la propiedad

La gran reforma del impuesto sobre la propiedad (Grundsteuerreform) ya es una realidad financiera. Aunque la decisión se tomó en 2019 y la declaración masiva fue en 2022, las nuevas tarifas entraron en vigor definitivamente el 1 de enero de 2025. En este artículo explicamos la situación actual en 2026: ¿Por qué estoy pagando más (o menos)? ¿Qué debo hacer si acabo de comprar una casa? ¿Cómo afecta esto a mi alquiler?

Si tienes una propiedad en Alemania, ya habrás notado el cambio. Desde el año pasado, los ayuntamientos están cobrando el impuesto con las nuevas reglas. Sin embargo, la burocracia no ha terminado: si compras una casa ahora o si detectas errores en tu factura trimestral, todavía tienes trámites que hacer.

Contexto rápido: ¿Por qué cambió el impuesto?

Hasta 2024, el impuesto se calculaba usando valores de 1964 (Oeste) y 1935 (Este). El Tribunal Constitucional declaró esto injusto y ordenó actualizarlo. El objetivo era que el impuesto reflejara el valor real actual de la propiedad, no el de hace 80 años.

Esto provocó que millones de propietarios tuvieran que presentar la famosa Grundsteuererklärung. Ahora, el sistema ya funciona con los nuevos valores, calculados en base a:

• El valor del suelo (Bodenrichtwert).
• El año de construcción y tipo de edificio.
• El tamaño de la vivienda y del terreno.
• La ubicación estadística (nivel de alquiler medio de la zona).

Situación en 2026: ¿Qué pasa ahora?

Actualmente, los propietarios ya reciben las facturas trimestrales (15 de febrero, mayo, agosto y noviembre) con las nuevas tarifas.

¿Subió o bajó el impuesto?
Depende de tu municipio. El valor de tu casa lo decide Hacienda (Finanzamt), pero la tasa final la decide tu Ayuntamiento a través del multiplicador (Hebesatz). Muchos municipios prometieron no subir la recaudación total, pero en la práctica, algunos propietarios están pagando más y otros menos, dependiendo de cómo se revalorizó su zona específica.

Soy nuevo propietario: ¿Tengo que hacer la declaración?

SÍ. Esto es muy importante.
Mucha gente cree que la Grundsteuererklärung fue cosa de una sola vez en 2022. No es así.
Si compras una casa, un apartamento o un terreno en 2025 o 2026, debes presentar una declaración para que el Finanzamt actualice la titularidad y reevalúe la propiedad a tu nombre. Tienes la obligación de informar al fisco de cualquier cambio de dueño o cambio estructural (como construir un garaje nuevo) que altere el valor.

¿Cómo hacer la declaración de la propiedad hoy en día?

Si eres nuevo propietario o si se te pasó el plazo antiguo y te están reclamando ahora, tienes tres opciones:

1. Elster (Gratis pero complejo): La web oficial del gobierno. Está solo en alemán burocrático y suele ser confusa para no nativos.
2. Asesor fiscal (Caro): Un Steuerberater lo hará por ti, pero cobrará tarifas altas.
3. Herramientas simplificadas (Recomendado): Plataformas como Wundertax tienen un módulo específico para el Impuesto de Propiedad.

Wundertax permite rellenar este formulario sin saber alemán técnico. Te hacen preguntas sencillas sobre tu casa y ellos envían los datos oficiales a Hacienda. Es ideal para nuevos compradores que no quieren pelearse con Elster.

¿Cómo afecta esto a los inquilinos?

Si vives de alquiler, seguramente ya has visto el impacto en tu liquidación anual de gastos (Nebenkostenabrechnung).
En Alemania, es legal que el propietario transfiera el coste del Impuesto sobre la Propiedad (Grundsteuer) al inquilino. Aparece en tu contrato como parte de los gastos operativos (Betriebskosten).

Si tu edificio está en una zona que se revalorizó mucho con la reforma, es probable que tus gastos de comunidad hayan subido desde 2025. Como inquilino no puedes objetar contra el impuesto en sí, pero tienes derecho a pedir ver el recibo original del impuesto para asegurarte de que te están cobrando la cantidad correcta.

¿Qué hacer si el cálculo de Hacienda es erróneo?

Si eres propietario y al recibir la nueva notificación de pago (Grundsteuerbescheid) ves una cantidad desorbitada, revisa los datos base. A veces Hacienda comete errores (por ejemplo, contar el sótano como superficie habitable o clasificar mal el tipo de terreno).

Si detectas un error, puedes presentar una objeción (Einspruch) o solicitar una corrección de valor (Wertfortschreibung) mediante una nueva declaración.

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