Zweckentfremdungsverbot-Gesetz. O Berlín contra Airbnb

por • 15 junio, 2016 • Actualidad, Barrios, SociedadComentarios (0)2680

Hay muchas formas de entender las cosas. Y otras tantas de expresarlas. Merced a la tecnología, los tiempos cambian. Y con ellos, las relaciones, las formas de viajar, de comunicarse y hasta los usos de la vivienda que promueve la sharing economy. El consumo o economía colaborativos, dicho en cristiano, implica una interacción entre dos o más individuos, generalmente a través de medios digitalizados, destinada a satisfacer determinadas necesidades. Este movimiento está significando, más que un cambio cultural y económico brutal, una revolución en los hábitos de consumo cuyo escenario está potenciado y promovido por medios sociales y plataformas digitales. La sharing economy estimula a los emprendedores y establece un nuevo concepto de la propiedad. Sin embargo, en sus diversas manifestaciones prima la incertidumbre en lo que atañe a la regulación y reina, en ocasiones, un insondable vacío legal que el sistema tiende a atajar con diligencia y cierta premura para que nada absolutamente nada escape a su control. Ese era el caso de Airbnb en Berlín hasta la entrada en vigor de la Zweckentfremdungsverbot-Gesetz el pasado 1 de mayo.

“AIRBNB VS BERLIN”: el estudio de campo

Los portales basados en la sharing economy tipo Airbnb, Wimdu, 9flats o HomeAway se han convertido en negocios rentables, más allá de las meras transacciones de semitrueque, el espíritu con el que más o menos se supone que nacieron. El debate de opiniones polarizadas en cuanto a si realmente estos portales afectan o no al incremento en los alquileres de la vivienda no solo en Berlín, sino en otras capitales, está servido. Los alquileres han subido más en Berlín que en cualquier otra ciudad alemana, lo que ha situado en el foco de las críticas a estas plataformas.

Según un estudio llevado a cabo en 2015-2016 por alumnos de la Facultad de Diseño de la FH de Potsdam en colaboración con Airbnb denominado “AIRBNB vs BERLIN. Was sagen die Daten?”, en Berlín hay unos 1,9 millones de apartamentos. En Airbnb Berlín existen 11 701 listings u ofertas, de los cuales, 7714 son pisos enteros. A través de Airbnb se ofrecen 34 418 camas. La oferta de esta plataforma en Berlín supera con creces a la de otras ciudades alemanas. Que los propietarios de pisos decidan rentarlos como casas de vacaciones elimina a esos pisos del mercado de alquiler real, sostienen los detractores, entre los que se encuentra el Senado de Berlín para el Desarrollo Urbano y Medio Ambiente.

Existen 447 barrios en Berlín. Reuterkiez en Neukölln lidera el ranking de ofertas en Airbnb. Aquí se ofertan 476 habitaciones y pisos. Seguido de Helmholtzplatz en Prenzlauer Berg, el segundo de la clasificación con 345 ofertas; y de Graefekiez, en Kreuzberg. Fuera de la circunvalación del tren suburbano (Ringbahn), las ofertas escasean. A los turistas les ocurre lo mismo que a los residentes: todos quieren vivir en las cuatro calles trendy de la ciudad.

El precio estándar de una de estas ofertas a través de Airbnb es de 55 euros por noche en Berlín (frente a los 80 euros de media de un hotel), aunque el precio más popular ronda los 40 euros. El 60 % de las ofertas es inferior a 55 euros por noche. Estos precios en Berlín son bajos en comparación con los de otras ciudades. Los propietarios se han concentrado en esta modalidad, teniendo en cuenta los beneficios de los alquileres de corta duración. Sin embargo, unas 1200 personas en la capital alemana ofrecen más de un piso de alquiler. Como ejemplo, este estudio cita que una misma persona renta 44 pisos en Berlín mediante Airbnb.

En gran medida, los pisos de Airbnb están situados en zonas atractivas para los turistas. Esto incluye —sobre todo entre la población joven— el distrito de Neukölln, así como Mitte, Prenzlauer Berg y Kreuzberg-Friedrichshain. Con 104 listings, Sonnenallee es la calle que más ofertas aglutina, seguida de Weserstr. (95) y Torstr. (91). Sorprendentemente, un número muy elevado de pisos son descritos como muy «cosy» (936), «beautiful» (480), «sunny» (391) o simplemente «nice» (345), términos usados en inglés en el original en los anuncios alemanes.

La renta de apartamentos ya fue prohibida en Berlín en mayo de 2014 a través de la Zweckentfremdungsverbot que, sin embargo, ahora se ratifica con la entrada en vigor de la Zweckentfremdungsverbot-Gesetz o ley que prohíbe el uso indebido de la vivienda.

Apreciaciones del Senado

Berlín Amateurs: ¿De dónde saca el Senado que Airbnb y plataformas semejantes son los responsables absolutos de la subida de los alquileres en Berlín? ¿Podría darnos datos y hechos que lo demuestren?

Martin Pallgen, portavoz de prensa del Departamento de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente del Senado: El Departamento de Desarrollo Urbano y Medio Ambiente del Senado nunca ha afirmado que Airbnb o empresas similares sean directamente responsables del aumento de los alquileres en Berlín. El uso indebido de la vivienda, por ejemplo, la proliferación de apartamentos vacacionales conduce a una reducción de la oferta de vivienda. Debido a la alta demanda de la vivienda y la poca oferta, hay un aumento en el coste de la vivienda por lo que también aumentan los alquileres, en particular, en lo que se refiere a los nuevos contratos de arrendamiento. Airbnb y empresas similares promocionan el mal uso de la vivienda a través de sus actividades, e incluso ofrecen una plataforma para ello.

BA: Esta ley aparentemente protege y/o beneficia al sector hotelero. ¿Por qué no crea el Senado leyes directas que realmente frenen el aumento de los alquileres en Berlín? ¿Para cuándo una ley verdaderamente efectiva de protección del inquilino?

MP: No protegemos a la industria hotelera con la prohibición del uso indebido de la vivienda; esta afirmación es absurda. El Senado de Berlín está haciendo mucho para contrarrestar el aumento de los alquileres. Por un lado, se promueve la construcción de viviendas; por otro, por ejemplo, con la prohibición del uso indebido de la vivienda tratamos de preservar los pisos existentes para el mercado inmobiliario. En nuestra página web stadtentwicklung.berlin.de/wohnen/wohnraum encontrará una gran variedad de medidas con fines de conservación de edificios y nueva construcción de apartamentos, que van desde la promoción de la construcción de viviendas, el pacto de los alquileres, el freno de la cuantía del alquiler, la protección contra el desahucio en casos de conversión de pisos de alquiler en pisos de propiedad, la regulación de las áreas de mantenimiento sociales y mucho más.

BA: ¿Por qué anima el Senado a la población a denunciar a los vecinos que realicen esta práctica? ¿No les parece esta medida más propia de tiempos de la RDA/Stasi o incluso del Nacionalsocialismo?

MP: Las comparaciones con el período del Nacionalsocialismo y la RDA están totalmente fuera de lugar y son una acusación infame. Rechazo la acusación de que animamos a la población a denunciar. Cualquier ciudadano y cualquier ciudadana de nuestra ciudad puede ponerse en contacto con las autoridades competentes —de cualquier manera, ya sea por correo electrónico, carta, por teléfono o en persona— si él o ella quiere advertir sobre ciertos hechos. Como usted sabe, hay una ley en vigor que prohíbe el mal uso de la vivienda. Si un ciudadano quiere informar acerca de infracciones en ese sentido, es libre de hacerlo.

Lo cual no es tan cierto, debemos matizar post scriptum, dado que tanto el Senado como la Berliner Mieterverein tienen habilitadas en sus webs opciones para estos fines, e incluso han difundido pegatinas y octavillas explícitas enfocadas a tal propósito.

Airbnb Berlín se defiende

Después del encuentro entre miembros de Airbnb y representantes del Senado de Berlín, Airbnb se ha comprometido a seguir una política de transparencia y a compartir datos sobre el impacto de la comunidad Airbnb en Berlín, tanto con el Senado como con los usuarios. De esos datos se desprende que durante 2015, más de 20 000 berlineses compartieron sus hogares en Airbnb, el host/anfitrión promedio facturó 1800 euros compartiendo su espacio 34 noches durante el año pasado. El 56 % de los hosts berlineses, de su faceta profesional, percibe un sueldo por debajo del salario medio, así que consideran los ingresos que obtienen gracias a Airbnb como un suplemento para pagar facturas y encarar su supervivencia. El 89 % de los anfitriones tiene solo un listing y el 93 % de los que ofertan apartamentos enteros ofrece solo uno. Airbnb afirma que el 67 % de sus listings no está en el centro de la ciudad, lo cual es una paradoja en una ciudad particular como Berlín sin city center específico.

En 2015, las transacciones de guests y hosts de Berlín aportaron a la ciudad 467 millones de euros. Casi tres cuartos de las ofertas de Airbnb son rentadas menos de 90 días al año. Con una estancia media de 4,6 noches, 568 000 guests de Airbnb visitaron Berlín el año pasado, y la inmensa mayoría afirma que quería experimentar la vida como si fueran locales. Desde el punto de vista de Airbnb, sus hosts atraen a nuevos visitantes y promueven la ciudad y el comercio local, reciben ingresos con los que pagan sus facturas; mucho más honorable que abonarse a una ayuda social tipo Hartz IV de por vida. Ahora esos hosts se quejan de la confusa e injusta ley que ha entrado en vigor, ya que ellos simplemente comparten los hogares que previamente tenían, no quitan/restan casas al mercado inmobiliario.

Alex Schwarz, general manager de Airbnb Alemania afirma que su empresa quiere lo mismo que el Senado: Berlin homes for Berlin residents, ya que, en su mayoría, las ofertas son de locales. La pregunta es, ¿devolverá casas al mercado inmobiliario esta ley? Usuarios de Airbnb afirman que de no efectuar esta práctica necesitarían ayudas sociales para llegar a fin de mes. La ley amenaza con romper el balón de oxígeno que ayuda a que Berlín se mantenga asequible, remata Airbnb. Ciudades como Londres, Ámsterdam, Lisboa, Milán o Hamburgo han introducido leyes sencillas al respecto, pues los usuarios quieren un reglamento simple y claro.

Más del 70 % de los residentes berlineses apoya a Airbnb y le gusta sus servicios. El 77 % de los habitantes locales de la capital alemana se opone a las multas para los usuarios de Airbnb, mientras que el 68 % rechaza denunciar a los vecinos que oferten sus viviendas. Así lo determinan los resultados de una encuesta encargada por Airbnb a TNS Emnid a mediados de marzo de 2016.

El expresidente de la Corte Constitucional de Berlín sostiene que la ley es inconstitucional, irrazonable y que no es apta para los propósitos que persigue. Los demócratas liberales la tachan de desproporcionada y recalcan que no tendrá impacto sobre el mercado inmobiliario berlinés. La tensión en este mercado es un problema complejo, más bien provocada por la migración y la falta de nueva vivienda, constatan expertos de GEWOS (Institut für Stadt-, Regional- und Wohnforschung), y que la cantidad de casas que se alquila es ridícula en comparación con la totalidad del parque inmobiliario. El experto en vivienda Daniel Hofmann de GEWOS indica que Airbnb no es la causa de los problemas de la vivienda en Berlín.

Por su parte, el Secretario de Estado de Berlín para la Vivienda Engelbert Lütke Daldrup ha aclarado recientemente en entrevista concedida al Berliner Zeitung que los berlineses son libres de alquilar una habitación en su casa, siguiendo ciertas normas, en la práctica prácticamente inaccesibles, valga la redundancia. No obstante, comentarios en una buena dirección, alabados y difundidos como un triunfo a medias por Airbnb. Sin embargo, Lütke Daldrup rechaza una colaboración con Airbnb hasta que la empresa acepte poner información jugosa sobre la mesa, presiones que por el contrario no acontecen en otras ciudades como París. La ley se ha endurecido —quizá porque hay elecciones generales en el horizonte—, y ahora las plataformas están obligadas a facilitar datos de sus usuarios al estado.

BA: ¿Qué información privada de los hosts dará Airbnb al Senado, en caso necesario?

Julian Trautwein, portavoz de Airbnb Berlín: Hasta la fecha, no hemos recibido ninguna petición formal de información privada de los usuarios. Publicamos periódicamente datos sobre la comunidad Airbnb, agregados anónimamente. Vamos a continuar, sin embargo, protegiendo la intimidad y los datos de nuestros usuarios. Cuando recibamos una solicitud, evaluaremos en qué medida es compatible la divulgación de datos personales con la legislación nacional e internacional y con nuestras obligaciones con nuestros usuarios.

DEHOGA Berlín, en pos de los intereses hoteleros

Según datos de la Oficina Estatal de Estadística de Berlín-Brandeburgo, en 2015 había registrados en Berlín 531 hoteles y 93 pensiones, cifras que han ido siempre en aumento desde los últimos quince años. La asociación del gremio hotelero DEHOGA Berlín nos remite a algunos artículos de 2011 y 2013 de su publicación especializada hogaAKTIV, ya que, palabras textuales: “Usted no es el primer periodista que nos llama para preguntar sobre este asunto. Invierta tiempo y esfuerzo en extraer de estas publicaciones las respuestas a las preguntas que nos plantea”. Typisch Deutsch.

DEHOGA comenzó en 2011 a manifestarse en contra del mercado “ilegal” sustentado en la sharing economy promovido por Airbnb, y ha exigido y presionado para que se creara una ley reguladora, exponiendo y argumentando, además, al Senado competente que cada año la ciudad deja de ingresar unos tres millones de euros de impuestos no declarados procedentes de este ámbito. Cantidad que se queda en irrisoria si la comparamos con lo que los usuarios de Airbnb permiten ingresar a la ciudad.

Desde los artículos “Illegale Ferienwohnungen. Ärger für Hoteliers und Anwohner” y “Ferienwohnungen sorgen für Zündstoff” ya afirmaban hace cinco años que los turistas irritan a los habitantes locales, acuñando el término touristenfeinlich, cada vez más en boga desde aquel entonces, incluyendo declaraciones de misteriosos vecinos anónimos que se quejan de guests ruidosos que no les permitían descansar bien antes de levantarse para ir a trabajar religiosamente cada mañana. En Mitte (y en concreto en la Wilhelmstr.) se lamentaban de vivir casi en un hotel. Se quejan de personas que se equivocan de casa y les tocan el timbre o que no encuentran la basura y la dejan en la puerta; o critican que se aloja más gente de la que acoge un apartamento, haciendo uso de sacos de dormir y colchones hinchables.

“Se trata sobre todo de proteger a los consumidores para seguir dando una buena imagen hotelera de la ciudad. No podemos permitirnos que proveedores ocasionales se aprovechen de la situación de vacío legal y ofrezcan a los turistas condiciones de pernoctación inaceptables”, declaraba entonces Thomas Lengfelder, director de la asociación de hoteleros de Berlín DEHOGA. La publicación denunció sobre todo la alarmante falta de seguridad y escasez de higiene (extintores defectuosos o ausencia de ellos, moho aquí y allá, polvo, cables sueltos…) en una de cada tres viviendas de este tipo.

Afirmaciones a las que llegaron después de que un grupo de estudiantes de hostelería reservara uno de estos pisos para realizar el experimento de incógnito. Critican también que los vecinos se encuentran diariamente restos de fiestas (botellas y envases vacíos) y que tampoco hay registro obligatorio de los guests (datos personales, así como indicaciones de la llegada o salida) como ocurre en los hoteles. En contraposición, los hoteles sí velan por la seguridad y por la formación y administración/gestión de sus empleados, y pagan impuestos de música (GEMA) y de la radio y televisión (GEZ).

“Solo a través de una construcción rápida y masiva de viviendas se podrá dar salida a la demanda en Berlín y ofrecer hogares reales a los berlineses, para así acoplarse a los precios y al desarrollo de la población”, les respondía entonces, en los albores de esta ley allá por abril de 2013, el representante del director de la Cámara de Industria y Comercio (IHK) Christian Wiesenhütten, a su vez criticando la ley y tachándola de no responder a ninguna política de vivienda, incapaz de combatir eficientemente la distorsión en el urbanismo creada por la competencia.

Mietermagazin de la Berliner Mieterverein, la legalidad por encima de todas las cosas

En Mietermagazin, la revista que la asociación Berliner Mieterverein (BMV) edita y distribuye mensualmente entre sus socios, publicaban en mayo de 2016 un reportaje central y de portada en el que trataban este controvertido asunto de estado: “Kampfen gegen Zweckentfremdung. Jetzt wird’s ernst!”. Ahora los distritos han contratado a más personal (unos treinta funcionarios adicionales) para seguir el rastro de apartamentos vacacionales que no hayan sido registrados como tales antes de que culminara el plazo de dos años el pasado 30 de abril.

La ley obliga a los portales intermediarios a dar los nombres de aquellos que sigan ofertando pisos vacacionales enteros, algo a lo que algunos como Wimdu o 9flats se niegan. Los portales, hasta el momento, “encubren” el nombre y la dirección de los proveedores hasta la confirmación de la reserva, pero ahora estarán condicionados a dar esta información a las autoridades. La revista critica la defensa de la sharing economy ideal para gente semipobre que proclama Airbnb, señalando que más bien estaría inundada de proveedores profesionales o con fines claramente comerciales, más que de personas en el umbral de la pobreza.

El Senado considera que aún hay unos 6000 pisos sin registrar. El boom de los Ferienwohnungen (apartamentos vacacionales) en Berlín estalló en 2010. Andreas Geisel, Senador para el Desarrollo Urbano y Medio Ambiente, está convencido de que a través de la ley se liberarán algunos pisos de alquiler para la población berlinesa. Por ello anima a la población a denunciar este tipo de irregularidades, algo a lo que la Berliner Mieterverein también se ha sumado. Hasta principios de febrero de 2016 se habían denunciado en las oficinas de los distintos distritos de la ciudad 2800 advertencias de infracciones sobre el uso indebido de la vivienda por parte de la población.

BA: ¿De qué manera protege la BMV a aquellos que practican Airbnb en sus casas alquiladas?

Reiner Wild, gerente de la BMV: Nuestra asociación de inquilinos ni protege al propietario ni al inquilino que oferta pisos en Airbnb. Berliner Mieterverein es una asociación de arrendatarios que desean tener un contrato de arrendamiento normal o que ya lo tienen.

BA: ¿Quién puede alquilar un apartamento entero y quién no, en Airbnb?

RW: Hay una prohibición total de la utilización indebida de la vivienda, a través del uso repetido de la mayor parte de la vivienda, es decir, más de la mitad de la misma, con propósitos vacacionales. Esto afecta tanto al verdadero propietario, así como a los inquilinos. Por lo tanto, solo se permite la cesión de todo el piso con fines vacacionales una sola vez.

BA: ¿Quién puede alquilar una habitación en su casa y quién no, mediante Airbnb?

RW: Si una habitación no representa la mayor parte de la superficie de la vivienda, esta o más habitaciones siempre se pueden alquilar para efectos vacacionales, en Airbnb o en otros soportes. En este sentido, la ley contra el mal uso de la vivienda no plantea limitaciones. Pero dado que los inquilinos tienden a esto, existen restricciones impuestas por la ley de arrendamiento y alquiler.

BA: ¿Puede subalquilar una habitación en su casa una persona que no sea el propietario de esa vivienda? ¿Cómo?

RW: El inquilino de un apartamento solo tiene básicamente la posibilidad de utilizar una parte de la vivienda —que en términos de superficie no signifique la mayor parte de la misma— con propósitos de alquiler vacacional de manera comercial, es decir, cobrando por ello, pero solo si así se lo permite expresamente el contrato de arrendamiento. Pero esto no es así casi en ningún caso. Por otra parte, los inquilinos pueden poner a disposición de las visitas solo una parte de la vivienda de forma gratuita hasta seis semanas por año.

BA: ¿Reciben muchas solicitudes de asesoramiento respecto a este tema?

RW: No, la mayoría de los inquilinos o propietarios sabe que insertar sus ofertas para efectos vacacionales en Airbnb o en otros lugares es ilegal. Recibimos consultas de inquilinos que quieren alquilar solo una habitación a los turistas. Pero solo de forma ocasional, no muy a menudo.

BA: ¿Qué temen los inquilinos y a qué se exponen realmente?

RW: Si un inquilino subarrienda su vivienda con fines comerciales sin permiso del arrendador, puede significar, según la sanción, el fin del contrato de arrendamiento. Si hay una violación de la ley que prohíbe el uso incorrecto de la vivienda, independientemente de si se trata del propietario o del inquilino, se puede imponer una multa de hasta 100 000 euros.

¿Airbnb o Hartz IV? El host de Airbnb, ¿outsider sin redención?

Lo que empezó como un método de supervivencia se ha convertido para la que llamaremos “ciudadana X” en una fuente cómoda de ingresos a la que todavía le cuesta renunciar, a pesar de su situación más o menos libre de agobios a día de hoy. No obstante, a la ciudadana X aún le sigue pareciendo más respetable recurrir a los ingresos extra que obtienen personas como ella gracias a Airbnb que al soporte social de la beneficencia del Estado. Hablamos de supervivencia. Sobrevivir haciendo la pirula al sistema. Y ni siquiera a costas de él. “Hay que ingeniárselas para sobrevivir en Berlín. Y Airbnb es un buen bote salvavidas en el que a muchos desfavorecidos les gustaría transportarse”, afirma.

Y así queda la papeleta planteada. La típica movida en la que todos, al parecer, tienen su parcelita de razón. Ahora solo falta que el tiempo determine a quién de verdad le corresponde. Veremos.

Artículo de Paco Arteaga publicado previamente en CAI © junio 2016

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